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20年初疫情发生的时候，楼市基本歇了，那时候有个同行在群里预测，说20年的市场可能会比19年差一点，另一位大神反驳他：

那你还是太乐观了。

但是结果呢？疫情之后市场迅速反弹，全年同比19年量价齐平，按照这个逻辑，21年疫情影响消退，市场不说形势一片大好，做到跟20年持平该是问题不大的。

但是结果如何，大家都知道了，下半年受严厉信贷政策影响，市场急转直下。8月、9月成交量直接跌到了谷底，就在大家对10月不抱有任何期待的时候，市场来了一个垂死病中惊坐起。

然后就是12月各个项目没有了大幅降价动作之后，市场竟然翘尾了。

说这么多是想表达三个观点：

一是依靠过去的经验和数据来预测市场这套方法已经失效了；

二是预测市场这种事儿根本就是玄学，与其说是预测，还不如说是下注；

三是市场有它自己的意志，有时候就是薛定谔的市场，你以为他行他就不行，你以为他不行它又行了。

其实现在靠谱务实的开发商已经不搞预测这一套了，因为根本没法预测，就连开发商自己都不知道自己下一年会怎么样。

首先政策无法预料，政策叠加市场再叠加疫情更是会产生很多变数。

老实讲，能预测下一个季度就很了不起了。

写到这里，如果你认同我的观点，可以接着往下看，如果你不认同，非要一个准确无误的市场预测，那就可以退出去了。

本文与其说是预测，其实更像是一种个人判断。也提醒大家，要思考而不是盲从。

02

以下进入10大预测（判断）部分：

判断1：这一轮楼市调控是转折而非周期

以往我们习惯用楼市周期来判断市场，包括各个房地产公司也有关于市场周期的各种模型，总之就是有起有落，有波谷也有高峰。

但是此一轮房住不炒加上共同富裕，重锤开发商的程度前所未见，虽不至于像教培行业一样一下子锤死，但是着实够呛。最主要的，用这一记重锤打破了以往民众关于房价永远涨的想法，也表达了高层实现共同富裕的决心。

那个楼市周期性重复，接着奏乐接着舞的时代已经一去不复返了。

判断2：政策已然见底，但市场存在修复期

其实政策早在去年9月的时候就开始转向，当时央行定调“双维护”。包括12月的降准以及今天MLF的降息，无论是基于美联储加息还是今年稳增长的诉求，政策端利好趋势很明显。

但是政策端的导向却无法真实的传导到市场端。

一是因为房住不炒和共同富裕的大原则没变；

二是此前釜底抽薪的信贷政策带给开发商的创伤远未结束；

三是市场信心受损，恢复信心需要时间；

四是民众的购买力两极分化，对于刚需客群而言，伴随着失业风险加疫情风险，出现主动＋被动的购买力下降。

所以判断上半年作为政策和市场的修复期，下半年可能会出现窗口期。

判断3：土地市场的平淡利好去库存

之前多次提到21年土地成交量的断崖式下跌，抛开土地出让金减少这件事，其实对于住宅市场来说是一次去库存的好机会。

太原的高库存一直是一件令开发商头疼的事情，这其实跟过去两三年奇高的土地成交量有很大关系，而高库存高竞争引发的价格战屡屡出现。

但是21年土地成交量的锐减直接导致的就是22年二级市场新项目供应的减少，而且可以预见的，未来2-3年土地市场的成交量都会有所放缓。

这可是难得的去库存机会，同时意味着住宅市场经过休整之后具备结构性上扬的机会。

判断4：住宅市场低位震荡，量价齐跌

上面提到土地成交量的减少，反应到住宅市场就是：明年没啥新项目了。

盘一下今年有拿地待入市项目的主流开发商：也就是保利的体校项目（云上今年不一定会入）、碧桂园的丽华天境项目、金茂的晋阳湖项目。

然后……没了。

肉眼可见的住宅供应量不足，我把21年在售品牌项目的情况盘了一下，大概估算22年住宅成交量会在500万出头。

不及21年的596万，但是仍旧保持在500万的规模。

成交价则是另外的逻辑。

首先说明，这里的成交价指的是全市住宅的成交均价，之所以说同比会跌主要基于今年在气势上首先输了。

21年还有上半年的市场涨价作为基础，拉升了全年均价，而22年承接的是21年下半年的一波降价潮，而且前途未卜，所以均价跌的可能性很大。

但是在细分市场是存在补涨的可能的。

改善就不用说了，就看刚需项目，去年下半年普降10-15%之后，已经达到了一个低点，而事实上去年12月份市场价格就没怎么动了，今年下半年如果有窗口期，补涨的可能性很大。

判断5：市场分化特征明显

一是区域的分化，尤其是经过这一轮市场下行，太原市场南强北弱的特征更加明显，细数TOP10项目，70%位于小店区，这个占比就很可怕了。

二是房企的分化，这个不用多说，过去一年民企的日子过得多难大家也都有目共睹，就连活下去都花费了全部的力气，22年房企的洗牌在所难免，楼市的尽头由国家队主导；

三是结构的分化，22年不出意外又是一个改善年，目前市场上有消息的地块大都是改善属性，比如华润的商务区项目、金茂的平阳路项目。

包括已经拿地的保利的体校项目、碧桂园的丽华项目、金茂的晋阳湖项目，都是奔着改善甚至豪宅去的。

这个是现象，本质是刚需和改善客群购买力的差距越来越大，一方面是市场下行之后豪宅的成交火热，另一方面是刚需购买力不断被稀释。

不说了，都是眼泪。

判断6：核心板块也是热点板块

22年核心板块的涨价在所难免，除了地段稀缺之外，最主要的原因是没存量了。

就拿南中环板块来说，随着保利东郡和融创中心尾盘交房，就剩下一个紫雲府，但是紫云府的货量也不多了，涨价顺理成章。

再看龙城大街板块，看起来存量还多，但是多集中在本土项目，品牌项目里面绿地、恒大都是无效库存，而且随着保利体校项目的入市，区域热度会被带起来。

判断7、高库存板块风险仍旧很大

就拿库存量最大的三个板块来说：

第一是综改区板块，虽然库存最大的恒大和宝能项目基本歇了，但是它们对于板块市场的冲击远未消除。而事实上相比库存，综改区最重要的反而是板块信心的恢复，至少在目前的情况下量价难有起色，最辉煌的时刻已然过去。

第二是环西南板块，这个板块的风险不仅在于类似新城这样的开发商无底线降价，而在于煤气化片区的学校效应无法持续。

此前中铁小学重命名的事情闹得满城风雨，而一旦学校再生变故，整个板块期待值将被进一步拉低。

第三是北部新城板块，目前虽然成交量排在前列，但是以价换量这一套不可能长期持续，尤其是拿地成本居高不下，即便某园也不可能长期以6字头促销，而一旦价格上涨，成交量下降是必然的事儿。

判断8：精装改毛坯成为市场常态

要不是受装配率和全装修的制约，怕是太原大部分的刚需项目都会以纯毛坯入市了。也是因为这个，目前市场上出现了不少精装＋毛坯混搭，而且未来会越来越多。

出现这种现象有两个原因：一是精装越来越难溢价了，如果无法溢价对于开发商来说做毛坯反而省事，就算要做精装裝标也会控制；二是基于控总价的需要，市场下行，对于刚需客户来说价格是第一位的。

判断9：商办类物业依旧底部徘徊

基于写字楼已经半死的情况，这里主要说一下过去一年都经历了成交量价大幅下跌的公寓和商铺。

对于公寓而言，在住宅都在大幅降价的情况下，已经谈不上什么投资属性，只能跟着住宅一降再降，承受着居高不下的分销点位，能卖一套算一套。

而商铺同样遭受投资回报率降低的问题，主要也是因为租金上不去，尤其是经历疫情之后，实体商铺有多难大家都看得到。

我所居住的小区算是入住率比较高的大小区了，但是楼下的商铺仍旧不断空置、一换再换。

所以可以想见，租金会成为未来公寓和商铺的最大制约因素。

判断10：分销高依赖度很难改变

不上分销，开发商就不会卖房子了么？

这真是一个老大难的问题，之前太原市场还有恒大、当代这样的开发商自力更生，不与分销合作，也算是开发商中的一股清流。

但是现在，这俩都躺平了。

过去一年市场艰难，开发商为了活命更是对分销不断加码，甚至摆出了预付款这样的姿势，究其原因是自身营销能力的不断退化。

对于开发商而言，分销合作这种事儿真是伤害性又大、侮辱性又强，基本在拿地阶段就被高额的营销费卡住了脖子，没有不反抗的道理。

但是虽然开发商与分销之间的博弈一直在持续，但分销强势的情况短期内很难改变。

-完-

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