转自：中国经营报

本报记者郭阳琛张家振上海报道

“尽管优惠力度不小，但说实话，龙年春节假期，前来看房的人并不是特别多，成交量也只有个位数。”2月20日下午5时左右，位于江苏省南通市的城镇·铂域澜湾项目置业顾问李玉（化名）在电话中向《中国经营报》记者说道。

这也是龙年春节假期楼市开局平淡的一个缩影。克而瑞监测数据显示，2月2—15日，重点城市新增供应量仅为396.44万平方米，同比下降11%，较2022年同期下降了53%；重点城市成交量仅为23.38万平方米，同比下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。

《中国经营报》记者注意到，为进一步优化调整楼市政策，促进楼市平稳健康发展，上海市、南京市和苏州市等长三角核心一、二线城市不久前相继松绑限购。2月20日，政策端利好继续释放，5年期以上LPR由上期的4.2%降低为3.95%，一次性下调了25个基点，创造了有史以来最大下调幅度，不少城市房贷利率达历史最低水平。

“2024年，楼市开局依旧很‘难’，龙年春节前核心一、二线城市诸如上海市、苏州市、深圳市等相继松绑限购，不过密集利好政策叠加似乎并未在龙年春节楼市激起太大的浪花。”克而瑞分析称，2024年2月整体成交环比或将进一步下行，市场恢复预期要到3—4月，供应稀缺、配套健全的改善盘仍将是成交主力，刚需客群购买力还将持续降级，二手房成交占比有望进一步上升。

成交量大幅缩水

制约消费者入市的主要原因包括：认为房价仍有下跌可能、政策会继续放松、当前首付资金不足。

据了解，城镇·铂域澜湾项目，最早于2023年6月开盘。此前的备案均价约为2.3万元/平方米，目前最低单价仅1.8万元/平方米左右。

尽管单价不断下探，但李玉坦言，城镇·铂域澜湾项目近期的成交状况并不理想。与南通市隔江相望的上海市，龙年春节假期楼市成交量同样大幅缩水。上海中原地产数据显示，2月10—17日，上海市新建商品住宅成交3988平方米，虽然相比2023年同期大幅度增加，但对比以往春节假期普遍1万平方米左右的交易量仍存不少差距。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，从交易格局来看，符合当前首次置换为主流的现象，在龙年春节假期有成交的楼盘中，将近一半单价处于3万—4万元/平方米区间。高价房市场近期交易势头略有减弱，整个假期单价超过10万元/平方米的项目仅签约2套。

供应方面，和往年相同，上海市龙年春节假期没有新盘入市，仅有一个项目处于认购期。对此，卢文曦分析称，一方面，随着上海市采用集中供应方式，入市节奏和以往相比发生了变化，前期入市的项目房源已经消化得所剩无几，其他项目也不急于在假期入市；另一方面，龙年春节前刚公布第二批集中供应项目，但时间有限还来不及在假期前开盘，所以造成短期内“青黄不接”的现象。

记者注意到，在强二线城市南京市和苏州市，随着全面取消限购政策，龙年春节假期多数楼盘“不打烊”，依旧高强度接待客户，开展春节龙狮表演、专属认购大礼包、到访有礼、认购赢家电等多种多样的促销活动，但购房者的置业态度仍较为谨慎。

中指研究院方面分析称，制约消费者入市的主要原因包括：认为房价仍有下跌可能、政策会继续放松、当前首付资金不足。其中，房价下跌预期仍是重要制约因素，若政策能够继续优化，如进一步下调房贷利率，降低购房者购房成本，或对购房者需求释放产生积极带动效果。

房贷利率逼近历史最低水平

“此次LPR调整，开启了我国历史上的最大降息周期。”

在过去一段时间，政策放松是长三角地区楼市调控的主基调。南京市和苏州市先后宣布全面取消限购，上海市也宣布，外地单身居民“满5”便可在外环外区域（崇明区除外）购买1套住房。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率，1年期LPR保持3.45%不变，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%。

中泰证券首席分析师杨畅表示，保持1年期LPR不变，或表明对制造业投资和消费的刺激意图相对平稳；下调5年期以上LPR利率是房地产市场需求端政策组合拳的一部分，再结合近期围绕房地产市场密集出台了较多政策措施，充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。

记者注意到，此次LPR下调后，长三角地区所有城市房贷利率均进入到4.0%以下的水平，不少城市房贷利率达到或逼近历史最低水平。

以上海市为例，目前，首套房贷利率调降至3.85%，二套房贷利率调降至4.25%，外环临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山七大片区二套房贷利率下调至4.15%。

此外，杭州市、宁波市、苏州市首套房贷利率降至3.75%，南京市和合肥市降至3.65%，而南通市更是降至3.45%。

南通绿城桂雨朝阳项目置业顾问张新（化名）表示，LPR调整后，南通市最低3.45%的首套房贷利率，已经逼近3.1%的公积金贷款利率，使得购房者还贷压力进一步下降。“加之项目现在优惠力度较大，不少购房者前来咨询，一天接待10余组客户。”

“此次LPR调整，开启了我国历史上的最大降息周期，对于房贷定价和房贷发放等都有积极影响。”易居研究院研究总监严跃进表示，一方面，充分说明2024年对中长期贷款资金发放落实了宽松和降成本的导向，有助于进一步稳定预期；另一方面，从2月21日开始，购房者将享受到更低的房贷利率，进而提升了购房积极性。

供需两端助力楼市提振复苏

从以往经验来看，春节假期后市场会酝酿“小阳春”行情，供应会陆续增多。

随着“金三银四”传统楼市旺季越来越近，各大城市供应量纷纷“开闸”，品牌房企也开始加大促销力度。

“我们项目三期在龙年春节前已经过会，这几天正准备申请预售证，预计会在3月份开盘。”张力（化名）所在上海保利建发·印象青城项目，是当前青浦新城规模较大、地段较好、价格较高的新房项目之一，均价46517元/平方米。

记者注意到，2月6日，2024年上海市第二批集中供应项目名单出炉。该批房源共涉及24个项目，总建筑面积约54.9万平方米，共计4632套房源，备案均价74604元/平方米，分布在浦东新区、黄浦、徐汇、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、临港9个区域。

卢文曦告诉记者，从以往经验来看，春节假期后市场会酝酿“小阳春”行情，供应会陆续增多。龙年春节前，上海市政策利好开始释放，但时间较短，现在第二批集中供应项目陆续亮相，多是市场关注度高的项目。

与此同时，存量项目也开始加大优惠和蓄客力度。张力表示，一直到龙年春节假期前，保利建发·印象青城项目都没有任何折扣，但现在项目二期剩余房源统一以九六折销售。同时，三期房源已经开始预认筹，购房者缴纳2万元意向金，后期可额外获得一张2万元的车位抵扣券。

而在以南通市为代表的三线城市，多个项目已纷纷通过降价揽客。例如，城镇·铂域澜湾项目推出了众多特价房，一套143.84平方米的大户型原价311万元，现价仅需280万元，降价幅度达31万元。

而在南通市最核心的中央创新区板块，龙光越秀天皓名邸项目一套120平方米的特惠房源，目前总价仅需238万元，单价不到2万元/平方米，而备案价高达约3万元/平方米，同时还赠送价值18万元的产权车位。

而据张新介绍，绿城桂雨朝阳项目开盘已有两年，2023年下半年普遍九四折，现在的折扣力度已逼近八五折。其中，小高层折后均价只需1.95万元/平方米，洋房均价2.2万元/平方米。

严跃进分析认为，春节假期后一些楼盘的看房量开始上升，部分城市二手房和大户型交易不错，说明购房市场复苏的基础正不断趋于扎实。考虑到宏观经济复苏向好的趋势更加明显，且各类购房政策效应将继续释放，这都有助于后续新房交易市场的提振和复苏。但鉴于交易绝对规模偏低，依然要对住房交易市场“虚弱症”给予重视。

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